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楼市“吹暖风”开发商好了伤疤忘了疼

近期,房地产市场出现了一系列回暖迹象,各种数据显示房价指数环比首次转正、商品房销售降幅收窄等。然而,业内普遍认为,这次的回暖更加精准,主要集中在一线和强二线城市。据西南证券数据显示,自春节后至3月10日,13座城市的二手房成交面积已经基本恢复到正常年份的水平。虽然2月份新房销售连续四周回升,但增长幅度有限。对于70城房价指数,个人认为其参考意义不大,因为很多城市可以通过高低配控制房价升降。然而,在观察3月前半个月的热点城市二手房成交数据时发现,除成都、杭州和长沙外,其他头部30城的二手房成交量普遍下调。

据一位三线城市房产销售经理透露,在周边项目多个烂尾躺平的背景下,他所在项目的房源月均销量仅为5套。这表明,虽然需求爆发,但成交量并未上升至正常水平,仍存在一定程度的不正常现象。对于房地产市场回暖的判断,不能仅仅看2月份的数据,因为2月份的成交量增加主要是由三年来积压的刚性和改善性需求集中释放所致。只有当存量需求释放完毕后,二手房成交量能够保持在高位,才能真正称之为回暖。

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然而,观察到热点城市二手房成交数据的变化趋势后发现,除了成都、杭州和长沙外,其他头部30城的二手房成交量普遍下调。这表明官方对2023年房地产市场的态度较为温和,并没有过度刺激市场回暖。此外,在中央预算报告中对2023年房地产市场增长目标只定为0.4%时也进一步印证了这一点。可以理解为国家对2023年土地市场强劲反弹并没有过高预期,整个房地产复苏也相对谨慎。

一位房产销售经理表示:“在周边项目多个烂尾躺平的背景下,我们项目的房源销量仅为5套。虽然需求爆发,但成交量并未上升至正常水平,这并不正常。”他的观点表明,房地产市场回暖需要更多的时间和条件。

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目前,许多三四线城市的新房库存积压严重,有些楼盘甚至需要3-5年才能卖完。然而,在全国主要20个城市中,核心区域的新房去化周期大约为10个月左右。这也解释了为什么今年前两个月头部热点城市核心区优质板块率先启动的原因——需求激增导致新房供不应求,市场持续升温。

专家认为,中央对2023年土地市场强劲反弹没有过高预期,并且采取了谨慎态度。这意味着国家将重点挤出土地市场的水分,确保土地只卖给真正有开发能力的开发商,以保证地方有实质的财政来源,同时也能够跟上新房供应的步伐。此外,城投拿地只是为了暖场,并不具备开发能力。

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有人担心,2022年和2023年卖地预算严重不足会导致土地供应减少,从而进一步减少新房供应,进而推动房价上涨。然而,这种担忧未考虑到库存积压和购房需求减少等因素。尽管全国主要20个城市中存在库存积压问题,但核心区域的新房去化周期相对较短。因此,在考虑未来房价走势时需要综合考虑多个因素。

总体而言,当前房地产市场出现回暖迹象,但中央对2023年的态度相对温和。国家将重点挤出土地市场的水分,确保土地只卖给有开发能力的开发商,以保持市场稳定。在未来的发展中,需要综合考虑库存情况、购房需求以及政策调控等多个因素,以确保房地产市场的健康发展。

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我们欢迎读者对本文进行评论和互动,分享您对房地产市场回暖的看法和经验。让我们共同探讨如何促进房地产市场的稳定发展。

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